Real Estate and Infrastructure

LEARNING OUTCOMES

Thí sinh cần có khả năng:

• giải thích các đặc điểm và đặc tính của real estate, giải thích các đặc tính đầu tư của real estate investments, giải thích các đặc điểm và đặc tính của infrastructure, giải thích các đặc tính đầu tư của infrastructure investments

Theo nghĩa chung, real estate đề cập đến đất đai và các tòa nhà. Real estate investments được thực hiện vào đất đai đã được phát triển và bao gồm commercial và industrial real estate, cùng residential real estate. Real estate investments có một số đặc tính riêng biệt như heterogeneity (do không có hai mảnh đất nào hoàn toàn giống nhau), độ bền và vị trí vật lý cố định.

Đất chưa phát triển và đất ít phát triển được sử dụng cho mục đích nông nghiệp và lâm nghiệp thuộc nhóm natural resources, trong khi infrastructure có nghĩa là đất đai, các tòa nhà và các tài sản cố định khác được phát triển bởi các tổ chức chính phủ hoặc các tổ chức public-private partnership vì mục đích kinh tế. Các khoản đầu tư vào real estate và infrastructure được đưa vào nhiều portfolios vì chúng có xu hướng có correlations thấp với các asset categories khác. Có nhiều sự kết hợp khác nhau giữa risk và return trong các khoản đầu tư vào real estate và infrastructure. Investors cần có kiến thức chuyên biệt về vấn đề này để lựa chọn, acquisition, management và disposal các khoản đầu tư này.

• Có chủ yếu hai phân khúc của real estate: residential và commercial. Phân khúc residential chiếm 75% tổng thị trường real estate toàn cầu và commercial real estate bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và kho hàng.

• Real estate investments có một số đặc điểm riêng biệt, như heterogeneity (không có hai mảnh đất nào giống nhau), fragmentation, khó khăn trong price discovery và các giao dịch tốn kém, mất nhiều thời gian.

• Real estate investments được thực hiện trực tiếp hoặc gián tiếp; trên public market thông qua REITs hoặc trong các giao dịch private market; và thông qua equity.

• Return thu được từ real estate investment bao gồm income và asset appreciation hoặc sự kết hợp của cả hai. Hơn 50% tổng gains mà commercial real estate investors đạt được đến từ income gains và so với capital gains, real estate income ổn định hơn trong suốt một economic market cycle.

• Investment vào real estate có thể tạo ra cash flows rủi ro thấp, tương tự bond, thông qua leases hoặc speculative gains rủi ro cao từ việc phát triển và làm tăng giá trị của property.

• Portfolio investing có lợi thế diversification khi thực hiện real estate investment. Tuy nhiên, trong một số hoàn cảnh thị trường nhất định, correlation giữa equity REIT và market benchmark sẽ tăng lên, đặc biệt là trong các market crashes.

• Infrastructure bao gồm các assets có capital intensive cao và vòng đời dài với mục tiêu chính là cung cấp public services.

• Infrastructure investments có thể là nhiều loại investments khác nhau, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp. Về cơ bản có hai loại infrastructure investments chính, bao gồm economic (như transportation, utility và energy assets) và social (educational assets). Ngoài ra, infrastructure investments có thể được phân loại thành greenfield, secondary stage hoặc brownfield dựa trên mức độ phát triển của underlying asset. Investment life cycle điển hình của public-private partnerships là build-operate-transfer (BOT) life cycle.

• Phần lớn infrastructure assets thường được chính phủ financing, ownership và management, và infrastructure ngày càng được privately financed thông qua public-private partnerships bởi các chính quyền địa phương, khu vực và quốc gia. Investments được thực hiện để phát triển infrastructure mới được kỳ vọng sẽ tạo ra returns dưới dạng income hoặc capital appreciation.

• Trong ba loại infrastructure investments, greenfield investments hứa hẹn returns cao hơn, trong khi brownfield investments hứa hẹn returns thấp hơn.

• Infrastructure investors kỳ vọng infrastructure tạo ra income ổn định và dài hạn, được điều chỉnh theo economic growth và inflation, cùng với capital appreciation ở mức độ thứ yếu tùy thuộc vào loại và thời điểm investment.

• Infrastructure investments cung cấp một income stream, bổ sung diversification cho portfolio thông qua việc thêm một asset class khác có correlation thấp với các public investments khác, cung cấp một mức hedge nhất định đối với GDP growth và hedge chống lại inflation.

TỰ ĐÁNH GIÁ LEARNING MODULE

Bộ câu hỏi này nhằm giúp bạn đánh giá kiến thức hiện tại của mình về Learning Module này.

1. Hai nhóm real property là:

   • A. residential và commercial.

   • B. privately held và publicly traded.

6. Direct infrastructure investment liên quan đến các assets có đặc điểm là:

A. illiquid.

• B. securitized.

• C. exchange traded.

Lời giải :

Đáp án: A. Tương tự property investments, direct investment vào infrastructure hiện hữu bao gồm việc mua các assets độc nhất và illiquid, có những đặc tính, locations và purposes riêng. Investors lo ngại về các vấn đề liquidity và diversification có thể sử dụng publicly held infrastructure securities để indirect investment.

7. Phương án infrastructure investments nào sau đây bạn kỳ vọng sẽ tạo ra return cao nhất?

   • A. Greenfield

   • B. Brownfield

   • C. Secondary stage

   • Lời giải :

Đáp án: A. Trong ba loại infrastructure investments, Greenfield investment có return cao nhất. Đồng thời, Greenfield investments có risk cao nhất trong ba loại. Secondary stage có return và risk thấp nhất.

8. Phương án nào sau đây đầu tư nhiều nhất vào infrastructure asset class?

   • A. Pension funds

   • B. Sovereign wealth funds

   • C. Life insurance companies

   • Lời giải :

Đáp án B: Sovereign wealth funds phân bổ lượng capital lớn nhất vào infrastructure asset class - khoảng 5%–6% AUM theo Preqin.

giải thích các đặc điểm và đặc tính của real estate Cá nhân và tổ chức đầu tư vào bất động sản thực - hoặc bất động sản nhà ở hoặc bất động sản thương mại. Residential real estate, hay thị trường nhà ở, bao gồm các ngôi nhà riêng lẻ dành cho một gia đình và các công trình nhiều hộ có cấu trúc liền kề, trong đó ít nhất một bức tường được dùng chung giữa hai căn, ví dụ như condominiums, cooperatives, townhouses hoặc terraced houses. Commercial real estate bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm bán lẻ, bất động sản cho thuê (thương mại và nhà ở) và kho bãi. Không giống phân khúc do chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho thuê được cho người thuê thuê lại.

Residential real estate cho đến nay là phân khúc lớn nhất xét theo giá trị và khối lượng. Theo Savills World Research, phân khúc nhà ở chiếm hơn 75% giá trị bất động sản toàn cầu tính đến tháng 7 năm 2018. Mặc dù giá trị trung bình của một căn nhà riêng lẻ thấp hơn giá trị của một tòa nhà văn phòng, tổng diện tích cần thiết để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho con người lớn hơn nhiều so với diện tích cần thiết cho việc sử dụng làm văn phòng và mua sắm bán lẻ.

Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản có một số đặc điểm chung với các khoản đầu tư equity và debt truyền thống. Đầu tư bất động sản có thể là đầu tư tư nhân hoặc được niêm yết công khai thông qua real estate investment trusts (REITs). Equity investments liên quan đến quyền sở hữu đối với bất động sản hoặc một phần của bất động sản, tức là quyền yêu cầu đối với residual cash flows do bất động sản tạo ra. Tùy thuộc vào loại hình đầu tư bất động sản, cash flows có thể biến động hoặc ổn định. Debt investments liên quan đến việc các trung gian tài chính trực tiếp cung cấp mortgage lending, trong đó một phần nhất định có thể được securitized và tiếp tục được giao dịch dưới các loại mortgage backed securities (MBS) khác nhau. Các đặc điểm của residential và commercial real estate được minh họa trong Exhibit 1 dưới đây.

Exhibit 1: Các đặc điểm chính của Residential và Commercial Real Estate

Bất động sản khác với các investment assets khác ở những khía cạnh sau:

• Khoản đầu tư ban đầu thường lớn.

• Bất động sản khác với các loại hình đầu tư khác bởi thực tế rằng không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau; mỗi bất động sản có những đặc điểm riêng biệt về vị trí, tuổi đời, credit của người thuê, thời hạn thuê, v.v.

• Có nhiều lựa chọn đầu tư bất động sản khác nhau: các cơ hội đầu tư trực tiếp và gián tiếp với nhiều mức liquidity khác nhau, từ đầu tư vào các bất động sản tạo ra income có liquidity cao cho đến toàn bộ development life cycle.

• Diversification trên các loại hình đầu tư bất động sản khác nhau có thể khó đạt được.

• Index về performance của bất động sản trên thị trường tư nhân là không thể đầu tư được.

Hơn nữa, quá trình price discovery trên thị trường bất động sản tư nhân không minh bạch, do các yếu tố sau:

• Giá trong quá khứ có thể không phản ánh prevailing market conditions.

Bất động sản và cơ sở hạ tầng

• Chi phí thực hiện một giao dịch cao. Giao dịch bất động sản thường mất nhiều thời gian và có sự tham gia của real estate agents, bankers, lawyers và nhiều bên khác hỗ trợ thực hiện các giao dịch này.

• Mức độ hoạt động giao dịch có thể thấp tại một số thị trường nhất định do cả hai phía của giao dịch, supply và demand.

Do thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng biệt và độc đáo, cụ thể là vị trí địa lý và mục đích sử dụng có thể có, thị trường bất động sản luôn bị phân mảnh, với các yếu tố demand và supply tại địa phương quyết định giá trị của bất động sản. Do đó, bất động sản đòi hỏi một số kỹ năng chuyên biệt. Việc lựa chọn, valuation, acquisition, management và disposition của real estate portfolio là nhiệm vụ khó khăn hơn nhiều so với việc quản lý portfolio bao gồm debt và equity của các corporations.

Cấu trúc đầu tư bất động sản

Có nhiều hình thức đầu tư bất động sản công khai và tư nhân khác nhau, được minh họa trong Exhibit 2.

Exhibit 2: Các hình thức đầu tư bất động sản được lựa chọn

Debt Equity Sở hữu trực tiếp Mortgage debt Sở hữu riêng lẻ Joint ventures Tư nhân Construction loans Limited partnerships Mezzanine debt Real estate funds Private REITs Private REITs MBS/CMBS/CMOs Cổ phiếu giao dịch công khai Coverd bonds Construction Operating Development Public Mortgage REITs Real Estate funds Public REITs Private construction loans Mortgage ETFs UCITS/Mutual funds/ETFs

Direct Real Estate Investment

Đầu tư tư nhân trực tiếp bao gồm việc acquisition bất động sản và origination debt cho tài khoản riêng của một cá nhân. Quyền sở hữu có thể hoàn toàn không bị ràng buộc khi property title được chuyển cho các chủ sở hữu mà không có bất kỳ lien tài trợ nào như mortgage financing. Chi phí mua ban đầu của direct ownership có thể bao gồm legal costs, surveys cost, engineering/environmental surveys cost và valuation cost. Direct ownership đối với bất động sản có một số lợi thế nhất định đối với nhà đầu tư bất động sản như sau:

• Control. Chủ sở hữu là người duy nhất có thể đưa ra quyết định về thời điểm mua hoặc bán, chi tiền cho capital improvements, lựa chọn người thuê theo ưu tiên về credit quality và tenant mix, cũng như đưa ra các loại lease terms khác nhau.

Tạo ra income. Các chủ sở hữu có thể nhận cash flows từ việc sử dụng và thụ hưởng bất động sản, thu lease payments và capital appreciation.

• Lợi ích thuế. Các chủ sở hữu có thể giảm taxable income thông qua chi phí khấu hao bất động sản không dùng tiền mặt và chi phí lãi vay được khấu trừ thuế.

• Diversification. Trong lịch sử, bất động sản đã cho thấy correlation thấp với các asset categories khác, và đầu tư bất động sản đã được chứng minh là giúp tăng mức độ diversification của portfolios.

Ngoài ra, direct property ownership có một số bất lợi:

• Complexity. Các nhà đầu tư cần dành thời gian để quản lý bất động sản. Việc thực hiện acquisition phức tạp hơn, bao gồm các hoạt động như lựa chọn bất động sản, tiến hành đàm phán, thực hiện due diligence, kiểm tra title, xem xét contracts và kiểm tra thực tế bất động sản.

• Need for specialized knowledge. Các chủ sở hữu không chỉ cần biết các đặc điểm chung mà còn cần biết các đặc điểm cụ thể của thị trường địa phương.

• Great capital requirement. Các nhà đầu tư cần có khả năng tiếp cận lượng capital đáng kể, cả debt và equity, vì cần những khoản capital outlays lớn khi thực hiện đầu tư bất động sản.

• Concentration risk. Bản thân các chủ sở hữu không thể tạo ra một real estate portfolio được diversification tốt bằng cách đầu tư trực tiếp.

• Liquidity problems. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản không có liquidity cao, vì thường mất khá nhiều thời gian để mua hoặc bán, và chi phí giao dịch cao.

Các nhà đầu tư bất động sản có thể lựa chọn internal management, trong đó chính các nhà đầu tư sẽ chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ quá trình đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư commercial real estate thường dựa vào advisers, những người hỗ trợ họ tìm kiếm các khoản đầu tư phù hợp, đàm phán các điều kiện mua và thuê, thực hiện due diligence, quản lý hoạt động bất động sản và hỗ trợ disposition. Những institutional investors thuê advisers hoặc managers để quản lý các khoản đầu tư bất động sản trực tiếp của mình có thể sử dụng separate account structures, trong đó họ kiểm soát thời điểm và valuations của acquisitions và disposals.

Các chủ sở hữu cũng có thể xin các khoản vay từ mortgage lenders để tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản của mình. Sẽ phát sinh thêm chi phí do additional debt closing khi các chủ sở hữu quyết định vay vốn để tài trợ cho các khoản đầu tư của họ.

Đầu tư bất động sản gián tiếp

Đầu tư gián tiếp vào bất động sản tập hợp tiền của các nhà đầu tư khác nhau để mua một hoặc nhiều bất động sản; trong trường hợp này, mức độ tiếp xúc với bất động sản là gián tiếp vì có nhiều cách để thực hiện điều đó. Khoản đầu tư có thể là công khai hoặc tư nhân, chẳng hạn như limited partnership, mutual fund, equity, real estate investment trusts (REIT) và exchange-traded funds (ETF). Đôi khi, các nhà đầu tư cũng tạo ra joint ventures với các nhà đầu tư khác cho các khoản đầu tư bất động sản của mình.

Real estate investment trusts (REITs) là các trust đặc biệt có hiệu quả về thuế, nắm giữ, quản lý và thậm chí phát triển các tài sản bất động sản tạo ra thu nhập. Cấu trúc REIT được trình bày trong Exhibit 3. REIT tồn tại dưới ba hình thức chính là equity REITs, mortgage REITs và hybrid REITs. Equity REITs tham gia vào việc sở hữu hoặc cho thuê bất động sản hoặc ký kết các thỏa thuận partnership và joint venture, mortgage REITs cung cấp các khoản vay cho bất động sản hoặc đầu tư vào mortgage-backed securities (MBS), hybrid REITs đầu tư vào cả hai loại securities này.

Bất động sản và Infrastructure

Exhibit 3: Cấu trúc Real Estate Investment Trust

REITs là các cấu trúc đầu tư được ưu tiên để nắm giữ bất động sản tạo ra thu nhập cho các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức. Ưu điểm chính của cấu trúc REIT là không bao gồm double corporate taxation. Corporations được yêu cầu nộp thuế trên thu nhập của mình, sau đó thu nhập này được dùng để phân phối dividends cho các stockholders từ after-tax income. Ngoài ra, các shareholders cũng phải chịu thuế theo mức personal income tax của họ. REITs có thể tránh corporate income taxation nếu phân phối dividends bằng 90%-100% taxable net rental income của họ.

Business strategy của equity REITs bao gồm tối đa hóa occupancy rate của các bất động sản và tiền thuê trong khi tối thiểu hóa chi phí quản lý và bảo trì bất động sản để tăng cash income và dividends. REITs phổ biến đối với các nhà đầu tư cả ở Mỹ, nơi chúng ra đời, lẫn ở nước ngoài. REITs và các cấu trúc tương tự REIT có cấu trúc pháp lý và thuế tương tự, mang lại các lợi ích thuế đặc biệt cho các nhà đầu tư và corporate entity.

Equity REITs, giống như bất kỳ public company nào, có nghĩa vụ công bố earnings per share (EPS) được tính theo net income như được định nghĩa bởi các quy tắc GAAP/IFRS. Ngoài ra, nhiều công ty công bố các earnings metrics phi truyền thống như net asset value hoặc các phiên bản điều chỉnh của gross cash flow (chẳng hạn như funds from operations – FFO), thực hiện điều chỉnh đối với depreciation, distributions và preferred dividends, vì chi phí non-cash depreciation đối với asset-intensive business có thể khá cao.

Các REIT được giao dịch công khai này bù đắp cho hầu hết các bất lợi liên quan đến đầu tư bất động sản tư nhân. REIT được giao dịch công khai làm tăng tính minh bạch cho các nhà đầu tư. Hơn nữa, một nhà đầu tư mua cổ phiếu REIT sẽ không bao giờ phải đối mặt với vấn đề phải xử lý việc mua hoặc bán thực tế của bất động sản, vì REIT mua và bán bất động sản thay cho các shareholders của mình. REIT không cần bán các bất động sản cơ sở do các đợt redemptions quy mô lớn của open-end funds. Cuối cùng, REIT sở hữu đủ chuyên môn để quản lý các bất động sản theo cách phù hợp với lợi ích của chính mình và lợi ích của các shareholders. Tuy nhiên, một bất lợi của REITs là stock prices của chúng có correlation với thị trường cao hơn so với bất động sản tư nhân.

EXAMPLE 1

Luxury Dreams REIT

Luxury Dreams Real Estate Investment Trust mua các bất động sản cao cấp, chất lượng cao, hướng đến thu nhập trên toàn thế giới và cung cấp các giải pháp đầu tư cho các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền dài hạn, ổn định, có thể dự đoán được, sự tăng giá của bất động sản cơ sở nhờ đưa các bất động sản vào investment portfolio và quản lý các bất động sản, đồng thời thường có volatility thấp do tập trung vào bất động sản cao cấp.

REIT này đầu tư ít nhất 75% tài sản vào các bất động sản nhà ở cao cấp và không quá 25% tài sản vào privately-held, real estate-related securities, mortgage debt và cash. Giới hạn tài sản của REIT này là USD5 billion. Vì REIT này không được niêm yết công khai, cổ phần của trust có thể được redeem vào cuối mỗi tháng với giá bằng net asset value (NAV) trên mỗi cổ phần theo các mức gia tăng USD10,000. Net Asset Value (NAV) trên mỗi cổ phần được tính vào cuối mỗi tháng và được thông báo cho các shareholders trong vòng 15 ngày sau khi kết thúc tháng. Mỗi shareholder chỉ có thể thực hiện giao dịch với 2% tổng NAV mỗi tháng và 5% NAV mỗi quý.

REITs và các private real estate funds khác hoạt động như infinite-life open-end funds và cho phép các nhà đầu tư bổ sung hoặc redeem capital trong suốt quá trình tồn tại của fund tương tự như mutual funds. Open-end funds thường cung cấp mức độ tiếp xúc với bất động sản thương mại và nhà ở chất lượng cao, được cho thuê tốt, nằm tại các thị trường tốt nhất, có thể được gọi là core real estate strategies. Các nhà đầu tư kỳ vọng nhận được return ổn định dưới dạng income do bất động sản tạo ra trong trường hợp core real estate strategies.

Các nhà đầu tư muốn có return cao hơn có thể chấp nhận rủi ro liên quan đến development, redevelopment, repositioning và leasing. Trong trường hợp này, các nhà đầu tư có thể lựa chọn core-plus real estate strategies. Các nhà đầu tư có thể quan tâm đến các khoản đầu tư value-add đòi hỏi redevelopment hoặc nâng cấp nhỏ để cho thuê bất kỳ không gian trống nào cũng như các mục đích sử dụng thay thế của bất động sản cơ sở. Các nhà đầu tư có thể nhận được return cao hơn thông qua value-add real estate strategies bao gồm redevelopment và repositioning các tài sản. Most opportunistic real estate strategies là redevelopment quy mô lớn, repurposing tài sản, tỷ lệ trống lớn hoặc đầu cơ vào sự cải thiện của thị trường.

Mortgage và hybrid REITs đầu tư vào real estate debt, chủ yếu là MBS. Debt REITs có thể được nắm giữ tư nhân hoặc công khai.

BÀI TẬP THỰC HÀNH

1. Đúng hay sai? Các đặc điểm riêng biệt của bất động sản khiến việc xây dựng một portfolio đầu tư bất động sản trở nên khó khăn hơn so với việc quản lý một portfolio publicly traded corporate debt securities.

EN: False. Portfolio selection, valuation, purchase, management, and disposition of real estate assets is usually harder than managing the portfolio of corporate debt securities. Heterogeneity of real estate requires special knowledge, and real estate markets tend to be fragmented. Local market demand and supply are responsible for creating the value of real estate.

Solution :

Sai. Việc lựa chọn portfolio, valuation, mua, quản lý và disposition các tài sản bất động sản thường khó hơn so với quản lý portfolio corporate debt securities. Tính heterogeneity của bất động sản đòi hỏi kiến thức chuyên môn, và thị trường bất động sản có xu hướng bị phân mảnh. Cung và cầu của thị trường địa phương chịu trách nhiệm tạo ra giá trị của bất động sản.

Bất động sản và Infrastructure

EN: 2. The largest sector of the real estate market is:

2. Phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản là:

   • A. EN: residential real estate.

   • A. bất động sản nhà ở.

   • B. EN: real estate investment trusts.

   • B. real estate investment trusts.

   • C. EN: publicly traded mortgage-backed securities.

   • C. publicly traded mortgage-backed securities.

EN: The right answer is A. Residential real estate is certainly the most valuable and sizable real estate sector. According to Savills World Research report in July 2018, the value share of residential real estate reached more than 75% of the total world real estate.

- **Solution** : 

EN: 3. Describe the business strategy for equity REITs.

Đáp án đúng là A. Bất động sản nhà ở chắc chắn là phân khúc bất động sản có giá trị và quy mô lớn nhất. Theo báo cáo Savills World Research vào tháng 7 năm 2018, tỷ trọng giá trị của bất động sản nhà ở đạt hơn 75% tổng giá trị bất động sản toàn cầu.

3. Mô tả business strategy của equity REITs.

EN: The strategy of equity REITs is aimed at maximization of occupancy levels and rental payments, while minimizing operational and maintenance costs.

Solution :

EN: 4. When the title of the property being sold is not encumbered with any financing liens, such as mortgage, the transfer of ownership is considered:

Strategy của equity REITs hướng đến việc tối đa hóa occupancy levels và rental payments, đồng thời tối thiểu hóa operational và maintenance costs.

4. Khi title của bất động sản đang được bán không bị encumbered bởi bất kỳ financing liens nào, chẳng hạn như mortgage, việc chuyển quyền sở hữu được xem là:

   • A. EN: privately held.

   • A. privately held.

   • B. EN: free and clear.

   • B. free and clear.

   • C. EN: direct equity ownership.

   • C. direct equity ownership.

EN: The correct answer is B. “Free and clear” means there are no financing liens on the property purchased. When the property is purchased by a direct private investor and its title is unencumbered by any financing liens, it becomes a free and clear property.

- **Solution** : 

Đáp án đúng là B. “Free and clear” có nghĩa là không có financing liens nào trên bất động sản được mua. Khi bất động sản được mua bởi một direct private investor và title của nó không bị encumbered bởi bất kỳ financing liens nào, nó trở thành một free and clear property.

giải thích các đặc điểm đầu tư của các khoản đầu tư bất động sản

Các khoản đầu tư bất động sản mang lại total return dài hạn cạnh tranh từ cả việc tạo income và price appreciation. Nhiều công ty bất động sản thương mại cung cấp các hợp đồng thuê dài hạn với mức rent cố định; do đó, income được tạo ra từ các hợp đồng thuê này khá ổn định và có thể dự đoán được. Ngoài ra, bất động sản cung cấp một inflation hedge vì các khoản thanh toán theo lease được điều chỉnh định kỳ, tạo cơ hội để định giá bất động sản một cách phù hợp. Cuối cùng, bất động sản trong lịch sử có correlation thấp với các asset classes khác, và do đó việc đưa bất động sản vào một investment portfolio mang lại diversification ở mức risks tương đối thấp. Có nhiều indexes trên toàn cầu đo lường total return và component returns của bất động sản.

Nguồn Return

Return của các khoản đầu tư bất động sản đến từ income hoặc asset appreciation hoặc sự kết hợp của cả hai. Bất động sản tạo income kiếm được income chủ yếu thông qua rent hoặc lease payments, bao gồm cả việc gia hạn lease. Phần expense của đầu tư bất động sản tạo income bao gồm direct và indirect management expenses, chẳng hạn như chi phí duy trì và cải thiện bất động sản. Đầu tư bất động sản tạo income thường là một direct investment có rủi ro thấp dựa trên lease payments. Các nhà đầu tư phụ thuộc vào capital appreciation kỳ vọng rằng các dự án phát triển bất động sản dài hạn hơn của họ sẽ thành công và final sale price sẽ vượt quá tổng investment đã thực hiện và cash flows được tạo ra trong thời gian đó.

Exhibit 4 cho thấy phổ risk và return của các real estate investment strategies khác nhau. Các khoản đầu tư vào bất động sản có thể cung cấp low-risk returns thông qua leasing, tương tự như returns của bonds, hoặc high-risk speculative returns từ việc hiện thực hóa giá trị từ development hoặc price appreciation. Hơn nữa, hầu hết real estate investment strategies được tài trợ bằng cả debt và equity capital tùy thuộc vào khoản đầu tư bất động sản được thực hiện.

Exhibit 4: Phổ Risk–Return của Bất động sản

Phần risk/return thấp hơn của phổ risk-return được đại diện bởi senior debt có rủi ro tương đối thấp, bao gồm first mortgages và investment-grade commercial mortgage-backed securities (CMBS). Cả hai asset classes này đều có bond characteristics.

Phần tiếp theo của phổ risk-return bao gồm các khoản đầu tư core real estate tạo income tương đối ổn định, chẳng hạn như publicly traded REITs, đầu tư vào các bất động sản tạo ra cash flows ổn định thông qua leasing dài hạn với nhiều lessees (thường là bất động sản nhà ở) hoặc thông qua sale-leaseback transactions. Sale-leaseback transactions liên quan đến việc chủ sở hữu bất động sản bán một bất động sản cho một nhà đầu tư và sau đó thuê lại chính bất động sản đó từ nhà đầu tư. Do đó, có rủi ro default tương đối thấp, và các nhà đầu tư nhận được return tương đối ổn định và an toàn. Ngoài ra, sale leaseback transactions được các nhà đầu tư bất động sản sử dụng rộng rãi để huy động finance theo cách tiết kiệm chi phí hoặc de-leverage bản thân. So với senior debt, returns tương đối cao hơn và chủ yếu mang tính bond-like do lease payments dài hạn là nguồn return.

Bất động sản và Infrastructure

Hai phần còn lại của phổ risk-return mang lại high-risk, less predictable returns; tại đây, nguồn return chuyển từ contractual cash flows sang các nguồn mang tính speculative hơn liên quan đến price appreciation. Nguồn return của core-plus holdings vẫn là leases, nhưng có thể đi kèm với chi phí tương đối cao để mua các leases này cũng như duy trì và cập nhật các bất động sản cơ sở, đặc biệt nếu cần refurbishment và renovation. Returns của value-add real estate ngày càng mang tính equity-like với tầm quan trọng ngày càng tăng của thành phần price appreciation.

Phase five của phổ mang lại potential returns tối đa nhưng đánh đổi bằng mức risk cao nhất liên quan đến opportunistic real estate. Ví dụ, các cơ hội đầu tư vào distressed properties và property development có risk tương đối cao hơn so với các cơ hội đầu tư vào các bất động sản có tình hình tài chính vững mạnh hoặc các bất động sản hoạt động ổn định như core real estate. Equity-like return cao hơn được biện minh bởi các risks đặc thù của property development, bao gồm risks về regulations, construction delay và cost overruns. Một trong những risks đó là risk về regulation thông qua environmental regulation, trong khi một risk khác là không thể có được zoning và occupancy permissions. Do project life cycle của các loại hình đầu tư này dài, economic conditions có thể thay đổi. Các yếu tố này sẽ dẫn đến construction period dài hơn và do đó làm chậm việc có được tenants thành công. Construction expenses sẽ tăng trong khi rental income sẽ thấp hơn các mức dự kiến, dẫn đến IRR thấp hơn kỳ vọng.

Tóm lại, các khoản đầu tư vào bất động sản cung cấp một tập hợp đa dạng các khả năng khi xem xét đầu tư theo thang risk/return. Hơn nữa, mức độ sử dụng leverage trong từng trường hợp cũng ảnh hưởng đến cân bằng risk/return vì leverage sẽ nhân tỷ lệ risk/reward theo cả hai hướng. Đối với những người đầu tư vào bất động sản theo cách speculative, điều này sẽ dẫn đến xác suất default tăng lên khi đối mặt với những thay đổi đột ngột về interest rates, credit availability và thậm chí cả land use policies từ phía chính phủ.

VÍ DỤ 2

Peterburgh Real Estate Fund, LLC - Thay đổi LTV

Peterburgh Real Estate Fund, LLC, đã đầu tư vào một danh mục bao gồm sáu bất động sản thương mại trị giá GBP100 million và vay thế chấp tổng cộng GBP75 million từ BridgeRock Credit Opportunities LLP, một private debt fund đã syndicate các khoản thế chấp này. Các điều khoản của khoản thế chấp bao gồm interest rate là MRR + 150 bps, maturity 15 years, amortization GBP5 million mỗi năm, và tất cả các khoản thế chấp đều có first lien đối với bất động sản làm tài sản bảo đảm. Các bên đã thống nhất trong các loan agreements rằng loan to value (LTV) sẽ được duy trì ở mức 0.75. Tuy nhiên, sau một năm, điều kiện kinh tế trở nên khó khăn và định giá các bất động sản thương mại của Peterburgh giảm GBP8 million xuống còn GBP92 million, qua đó vi phạm mức LTV 0.75. Cụ thể, mortgage balance giảm do amortization xuống còn GBP70 million trong khi giá trị của bất động sản là GBP92 million, khiến LTV đạt 0.76.

Sự thành công trong hoạt động của các assets under management sẽ là yếu tố then chốt để tạo ra returns cho debt và equity holders. Giá bất động sản biến động tùy thuộc vào tình hình toàn cầu, trong nước và địa phương. Lĩnh vực này có khả năng bảo vệ khỏi inflation khi lease agreements bao gồm các đợt tăng tiền thuê theo hợp đồng

hoặc có thể được mark to market thường xuyên. Các nghiên cứu đã cho thấy khả năng phòng ngừa inflation có thể khác biệt đáng kể tùy theo geography, market sector, và thậm chí cả time period. Cụ thể, khả năng phòng ngừa inflation của real estate có thể khó nhận thấy hơn khi giai đoạn inflation cao của những năm 1970 và đầu những năm 1980 không được xem xét như một phần của time period đang được đánh giá. Bên cạnh tất cả các yếu tố trên, mức interest rate đóng một vai trò quan trọng.

Lợi ích diversification của đầu tư bất động sản

Mọi loại nhà đầu tư vào real estate - trực tiếp hoặc gián tiếp, public hoặc private, debt hoặc equity - đều tìm kiếm returns cao và ổn định. Returns của đầu tư real estate được đặc trưng bởi cash flow, vốn tương tự cash flow từ bond do các điều khoản lease có thời hạn trung và dài, cũng như do return từ các khoản đầu tư này rất giống với returns của bonds. Mức độ biến động của returns có thể được làm giảm bằng các lease dài hơn, credit quality cao hơn của lessees và khả năng tăng rent.

Capital appreciation của các assets nền tảng cho các khoản đầu tư real estate cho phép tăng returns. Thực tế, hơn một nửa returns mà các nhà đầu tư commercial real estate nhận được đến từ income, trong khi phần còn lại đến từ price appreciation dài hạn. Hơn nữa, trong một giai đoạn của economic market cycle, income từ real estate là nguồn returns ổn định hơn so với capital appreciation. Điều này làm giảm risks của việc đầu tư vào real estate đối với các nhà đầu tư real estate và tạo ra một cách thức để diversify: stock market returns đến từ capital appreciation dài hạn. Do đó, đầu tư vào real estate có thể được xem như convertible bond nhưng có nhiều ưu điểm: cash flows ổn định, tiềm năng capital appreciation, correlation thấp giữa price appreciation của real estate và price appreciation của equity market.

Có nhiều quan điểm khác nhau giữa các nhà đầu tư về cách tiếp cận đầu tư vào REITs: một số institutional investors xem chúng là một alternative asset class, một số xem chúng là một sub-sector của thị trường real estate, một số xem chúng là fixed-income/equity hybrid, và một số xem chúng là fixed-income asset có lợi thế về yield so với investment-grade corporate bonds.

Chưa rõ listed real estate nên được xem như stock hay private real estate. Listed REITs có market pricing liên tục, trong khi private real estate có thể chỉ được appraise một lần mỗi năm. Do đó, tồn tại các correlations bị đánh giá thấp do sự không tương thích trong appraisal. Hơn nữa, các nhà đầu tư vào public real estate discount future cash flows, trong khi private real estate appraisers đặt trọng số lớn vào các market conditions và trends hiện tại. Các chiến lược real estate khác nhau có các hiệu ứng diversification khác nhau, như được thể hiện trong Exhibit 5.

• Exhibit 5: Correlation lịch sử giữa các chiến lược đầu tư bất động sản và market returns, March 2008-June 2021*

Nguồn: Quarterly index được rebased về 31 December 2007 do Preqin cung cấp.

Real Estate và Infrastructure

Ngoài ra, có những tình huống trong đó correlation giữa equity REITs và market indices tăng lên, đặc biệt trong các đợt market crashes đáng kể, chẳng hạn như đợt xảy ra vào năm 2007-08. Do các correlations cao đó vẫn duy trì ngay cả trong giai đoạn recovery, giá trị của hầu hết asset classes đã tăng. Có khả năng các correlations tương tự cũng đã xuất hiện trong giai đoạn recovery sau đại dịch COVID-19.

Tóm lại, có sự đồng thuận chung rằng real estate mang lại lợi ích diversification cho portfolios. Các thị trường real estate trên toàn cầu có tính đặc thù rất cao và thể hiện correlations thấp với các traditional asset classes. Ví dụ, Oxford Economics đã xem xét expected performance của listed European real estate asset class so với stocks, bonds và commodities.1 Các tác giả lưu ý rằng "một mức exposure đáng kể vào listed real estate sẽ cải thiện risk-return profile của một multi-asset portfolio". Họ kết luận bằng khuyến nghị phân bổ nhiều assets hơn vào real estate cho các nhà đầu tư châu Âu.

BÀI TẬP THỰC HÀNH

1. EN: True or False: Real estate historically has high correlations with other asset classes.

Đúng hay Sai: Xét về lịch sử, real estate có correlations cao với các asset classes khác.

EN: False. Real estate historically has low correlations with other asset classes and provides diversification benefits with relatively low risks.

Solution :

Sai. Xét về lịch sử, real estate có correlations thấp với các asset classes khác và mang lại lợi ích diversification với risks tương đối thấp.

2. EN: The sources of long-term return for real estate investments are _______ and _______.

Các nguồn tạo ra long-term return cho các khoản đầu tư real estate là _______ và _______.

EN: Income Generation, Price Appreciation

Solution :

Income Generation, Price Appreciation

3. EN: In what ways is a real estate investment comparable to a bond investment?

Đầu tư real estate tương đồng với đầu tư bond ở những điểm nào?

EN: The similarity between real estate investments and bond investments may be that they are safe, reliable, and low risk income streams from the lease contracts which resemble the bond coupon payments.

Solution :

Sự tương đồng giữa đầu tư real estate và đầu tư bond có thể là chúng đều mang lại các income streams an toàn, đáng tin cậy và low risk từ lease contracts, tương tự bond coupon payments.

4. EN: In what ways is a real estate investment comparable to an equity investment?

Đầu tư real estate tương đồng với đầu tư equity ở những điểm nào?

EN: The similarity between real estate investments and equity investments may be that they are risky gains which may be earned from the price appreciation of the real estate.

Solution :

Sự tương đồng giữa đầu tư real estate và đầu tư equity có thể là các gains có risk có thể đạt được từ price appreciation của real estate.

1 Listed Real Estate in A Multi-Asset Portfolio: A European Perspective, tr. 2, Oxford Economics, EPRA September 2019.

mô tả các đặc điểm của các khoản đầu tư infrastructure

Các khoản đầu tư infrastructure phục vụ mục đích xã hội; đóng góp vào quá trình phát triển kinh tế, công nghệ và xã hội; và nhìn chung đại diện cho đất đai, công trình và các fixed assets bền lâu khác. Các chức năng của infrastructure liên quan đến việc cung cấp transportation, airports, utilities (water, gas và electricity), và gần đây hơn là information (telecommunication, cable và wireless network). Các dự án infrastructure ban đầu chủ yếu được private companies tài trợ nhằm đạt được financial gain. Sau đó, tại nhiều quốc gia, governments ngày càng tham gia nhiều hơn vào quá trình đầu tư infrastructure và đến giữa thế kỷ 20, bắt đầu trở thành nguồn đầu tư chủ yếu. Vào cuối thế kỷ 20, đã diễn ra các làn sóng privatization đối với public transportation, và phạm vi đầu tư private infrastructure được mở rộng sang các assets trước đây được government tài trợ, sở hữu và vận hành. Thị trường đầu tư infrastructure được tài trợ bằng nguồn vốn private có quy mô đáng kể.

Các khoản đầu tư Infrastructure

Các khoản đầu tư infrastructure đại diện cho các assets hữu hình, capital-intensive và có tuổi thọ dài, được предназначены cho các mục đích công cộng, cung cấp các dịch vụ quan trọng như airports, health care facilities và sewage treatment plants. Các khoản đầu tư này có một số điểm tương đồng và khác biệt so với common equity và debt. Trên thực tế, các khoản đầu tư này bao gồm equity, với các claims truyền thống đối với residual cash flows, và debt nhằm finance và maintain các khoản đầu tư đó. Tương tự các khoản đầu tư real estate, các khoản đầu tư vào infrastructure hiện hữu bao gồm việc acquisitions các assets độc đáo và illiquid với location, characteristics và purpose cụ thể. Các khoản đầu tư vào việc xây dựng và phát triển infrastructure liên quan đến việc tạo ra cash flows từ income hoặc từ capital gains.

Các khoản đầu tư infrastructure có thể liên quan đến một consortium gồm một hoặc một số strategic partners là các chuyên gia về technology hoặc processes cụ thể, cùng với financial investors. Thay vì lease hoặc rental contracts với commercial hoặc residential tenants, phần lớn infrastructure cash flows dựa trên contractual payments, chẳng hạn như:

• Payment by availability là khoản thanh toán nhận được dựa trên availability của facility.

• Payments based on usage, bao gồm tolls và fees để sử dụng facilities.

• “Take-or-pay” contracts yêu cầu buyer thanh toán cho seller ít nhất một minimum quantity của amount đã thỏa thuận.

Các allocations dành cho đầu tư infrastructure không chỉ được thúc đẩy bởi nhu cầu infrastructure cao hơn mà còn bởi nhu cầu của một số governments trong việc tìm kiếm các nguồn funds khác cho đầu tư infrastructure, dưới hình thức các investors sẵn sàng và có hiểu biết về đầu tư infrastructure. Các investors được thúc đẩy bởi việc finance các khoản đầu tư infrastructure và sự tăng trưởng ở demand side. Governments tiếp tục privatize các services của mình thông qua infrastructure assets.

Phần lớn các dự án infrastructure được governments phát triển và quản lý, và một số lượng đáng kể các khoản đầu tư vào những dự án này được thực hiện bằng public funds, đặc biệt tại các nước đang phát triển. Tuy nhiên, private financing cho infrastructure như vậy đang trở nên phổ biến thông qua public-private partnerships (PPPs). Public-private partnership thường được mô tả là một contractual arrangement giữa public sector và private sector, liên quan đến việc sử dụng private sector để cung cấp các projects hoặc services vốn thông thường do public sector cung cấp.

Real Estate và Infrastructure

Các nhà đầu tư infrastructure có thể dự định lease back asset cho government, bán asset mới được tạo ra cho government, hoặc giữ ownership của asset và vận hành asset cho đến khi asset đi vào hoạt động, hoặc thậm chí lâu hơn sau thời điểm đó.

Các khoản đầu tư infrastructure có thể được thực hiện cùng với development finance institutions, là các specialized financial institutions hoạt động như providers of venture capital cho các projects liên quan đến economic development theo cách thức phi thương mại. Development finance institutions tồn tại ở cấp độ toàn cầu, quốc tế, quốc gia và địa phương. Một ví dụ là European Bank for Reconstruction and Development (EBRD), tổ chức thực hiện các khoản đầu tư nhằm cải thiện municipal infrastructure, cùng nhiều lĩnh vực khác, và phụ thuộc nhiều vào global financial markets.

Các loại đầu tư Infrastructure

Đối với việc categorization infrastructure investment, cách tiếp cận phổ biến nhất dựa trên chính asset class, trong đó hình thức categorization rộng nhất là chia thành economic infrastructure assets và social infrastructure assets.

Exhibit 6: Phân loại các khoản đầu tư Infrastructure

• Các khoản đầu tư vào economic infrastructure** có vai trò quan trọng đối với hoạt động kinh tế vì bao gồm ba loại assets sau:**

• Transportation facilities bao gồm highways, bridges, tunnels, airports, seaports và cả heavy lẫn light railways. Income stream được kỳ vọng phụ thuộc vào demand từ traffic, fees đối với airports và seaports, tolls và fares đối với railways, và được xem là chịu market risk.

• ICT assets bao gồm infrastructure được sử dụng để storing, broadcasting và transmitting information hoặc data, trong đó có telecommunication towers và data centers.

• Utility and energy assets sản xuất energy và potable water; transport, store và distribute gas, water và electricity; đồng thời xử lý solid waste.

Đầu tư vào utilities liên quan đến environmentally sustainable development và có sự quan tâm ngày càng tăng đối với renewable technologies, cụ thể là sản xuất năng lượng từ solar, wind và waste-to-energy. Energy assets cũng có thể bao gồm downstream oil and gas infrastructure, electrical grid và liquefied natural gas terminals. Income

từ utility assets cũng có thể liên quan đến demand risk vì nhu cầu của buyers đối với energy và natural resources thay đổi. Tuy nhiên, utilities có thể thiết lập các "take-or-pay" contracts, buộc buyers phải mua minimum amount ngay cả khi không có nhu cầu. Buyer luôn có khả năng bảo vệ lợi ích của mình khi utility không thực hiện nghĩa vụ hoặc cung cấp supplies chậm hoặc có chất lượng kém.

• Các khoản đầu tư social infrastructure liên quan đến các hoạt động phục vụ con người và bao gồm các assets như education, healthcare, social housing và correctional institutions; chúng liên quan đến việc provision, management và maintenance của asset infrastructure. Các services được cung cấp thông qua các facilities này thường được tách biệt, và public authority hoặc private service provider được public authority ký hợp đồng sẽ cung cấp các services đó. Tại một số quốc gia, cách tiếp cận này đã được áp dụng cho các public infrastructure khác như governmental và municipal buildings. Income từ social infrastructure đến từ lease payment, phụ thuộc vào availability payments và management/maintenance của asset.

VÍ DỤ 3

Clarkswood Infrastructure Fund LP

Clarkswood Infrastructure Fund LP sử dụng tài sản của mình để đầu tư vào equities và equity-related securities cũng như debt do các công ty sở hữu hoặc vận hành infrastructure assets tại các quốc gia phát triển và đang phát triển phát hành. Sự phát triển và tăng trưởng của infrastructure là điều kiện tiên quyết cho sự tăng trưởng và phát triển của một quốc gia. Cụ thể hơn, tại nhiều quốc gia phát triển như Hoa Kỳ, Vương quốc Anh và Úc, nhiều infrastructure assets đã được privatisation do ngân sách phân bổ của chính quyền quốc gia, bang và địa phương cho việc xây dựng, đầu tư và bảo trì infrastructure bị cắt giảm. Việc đầu tư vào equity financing của infrastructure đã được giao lại cho khu vực tư nhân.

Ví dụ, quỹ đầu tư vào đơn vị vận hành các toll road assets của Úc được niêm yết trên Australian Stock Exchange cũng như đơn vị vận hành Auckland Airport - sân bay lớn nhất New Zealand - cũng được niêm yết trên một stock exchange. Quỹ cũng đầu tư vào các corporation cung cấp infrastructure services tại các nước đang phát triển và phát triển, bao gồm Trung Quốc và Ấn Độ, nơi có nhu cầu lớn đối với infrastructure services và products. Quỹ này đầu tư tối đa 50% vào US assets, tối đa 30% vào infrastructure assets tại các quốc gia OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development), tối đa 30% vào non-OECD assets, và không quá 10% vào bất kỳ quốc gia nào khác, với chỉ 5% vào bất kỳ infrastructure provider nào.

Các giai đoạn phát triển của Infrastructure

Tuy nhiên, infrastructure investment cũng có thể được phân loại theo giai đoạn phát triển của underlying assets. Chúng ta phân loại các khoản đầu tư thành greenfield investments, secondary stage investments và brownfield investments.

• Greenfield investments, liên quan đến việc phát triển các assets và infrastructure mới, là các opportunistic investments. Có thể dự định cho chính phủ thuê hoặc bán assets sau khi xây dựng, hoặc nắm giữ và vận hành assets. Asset có thể được nắm giữ trong dài hạn hoặc trong một khoảng thời gian ngắn hơn cho đến khi đạt operational maturity và sau đó bán asset cho một nhà đầu tư khác để đạt capital appreciation từ việc chấp nhận construction và commissioning risk. Greenfield investors thường đầu tư với sự hỗ trợ của strategic investors hoặc developers chuyên về phát triển assets.

Vòng đời của greenfield investment có liên quan đến quy trình public-private partnership investment được gọi là build-operate-transfer (BOT) lifecycle và được trình bày trong Exhibit 7. Giai đoạn build thường bao gồm quá trình phê duyệt ban đầu và xây dựng với negative cash flows. Giai đoạn operation tiếp theo được điều chỉnh bởi concession agreement, theo đó private investor nhận income dựa trên các tham số đã được thỏa thuận trước. Trong giai đoạn transfer cuối cùng, khoản đầu tư được chuyển giao cho government entity, được bán cho third party hoặc được decommissioned dựa trên các tham số đã được thỏa thuận trước.

Exhibit 7: Mô hình Build-Operate-Transfer minh họa cho Greenfield Infrastructure

Chuyển giao Vận hành Lợi nhuận Xây dựng Cash Inflows Năm Cash Outflows/Expenses

• Brownfield Investments làm tăng capacity của các công ty hiện hữu và có thể bao gồm privatisation của public companies hoặc sale leaseback của greenfield project. Các đặc điểm chính của brownfield investments là investment horizon tương đối ngắn, immediate cash flow và operating experience. Thông thường, một số financial và operating experience của assets đã được biết đến và do đó brownfield investments có thể thu hút cả strategic investors là những người chuyên vận hành assets và - đặc biệt trong trường hợp privatisation - financial investors tìm kiếm long-term stable returns.

• Secondary Stage Investments được đầu tư vào các infrastructure facilities hiện hữu hoặc fully functioning assets mà không cần bất kỳ additional investments và developments nào trong investment horizon. Những assets này cung cấp immediate cash flow và returns được kỳ vọng trong investment horizon. Có một số assets không bao giờ đạt đến giai đoạn này vì chúng luôn cần investment và development mới.

Các hình thức Infrastructure Investment

Tương tự như real estate investments, các khoản đầu tư vào infrastructure facilities rất đa dạng về hình thức. Quyết định về hình thức đầu tư rất quan trọng xét về liquidity, cash flow và income stream. Các khoản đầu tư vào infrastructure facilities có thể là direct hoặc indirect. Đại đa số investors quan tâm đến equity investments, ngoài ra còn có một số sự quan tâm đến pure debt (infrastructure bonds) và convertible debt.

• Direct investment vào underlying infrastructure mang lại control và tiềm năng nắm bắt toàn bộ value. Hình thức này đòi hỏi significant investment và dẫn đến concentration risk và illiquidity trong khi assets được quản lý và

đầu tư. Do risk factor được đề cập ở trên và góc nhìn long-term phổ biến đối với vấn đề này, direct infrastructure investment được thực hiện bởi một nhóm hoặc consortium các strategic investors cùng chia sẻ risk và/hoặc đảm nhận một số trách nhiệm nhất định đối với việc xây dựng, vận hành hoặc quản lý infrastructure assets. Strategic partners (ví dụ large pension funds hoặc sovereign wealth funds) là những direct investors phổ biến vì họ có khả năng tốt hơn trong việc quản lý một số risks nhằm giảm individual risk concentration. Thông thường, các funds này đầu tư theo một số mandates vào infrastructure projects và đặc biệt chú ý đến nhu cầu infrastructure trong nước.

VÍ DỤ 4

Public–Private Partnership, Iguá Saneamento S.A.

Ví dụ, vào tháng 3 năm 2021, Canada Pension Plan Investment Board đã mua 45% stake trị giá CAD270 million (BRL1,178 million) tại công ty Iguá Saneamento S.A. (Iguá), công ty cung cấp water và sewerage services thông qua 18 concessions và contracts tại năm bang của Brazil. Công ty phục vụ hơn 6 million người và cung cấp sanitation services, là nhà cung cấp dịch vụ xử lý nước và nước thải tư nhân lớn thứ ba tại Brazil.

Mục tiêu của giao dịch này là giúp Iguá đạt được các mục tiêu của mình và bảo đảm operational funding cho hoạt động. Iguá đang xem xét acquisition các water và sanitation concessions khác tại Brazil cũng như thành lập public-private partnership tại đó. Institutional investors của Iguá cũng bao gồm Alberta Investment Management Corporation (39%), BNDES Participações S.A. (11%) và IG4 Capital Group (11%).

• Indirect investments bao gồm infrastructure funds (có organizational structure tương tự private equity funds và có thể closed hoặc open), infrastructure ETFs (exchange-traded funds) và investments vào equities của publicly traded infrastructure companies hoặc master limited partnerships (MLPs). Investors quan tâm đến liquidity và diversification có thể lựa chọn publicly traded infrastructure securities, vốn cung cấp liquidity, low fees, transparent governance, marketable và clear pricing, cũng như diversification of assets. Tuy nhiên, investor cần nhớ rằng publicly traded infrastructure securities chỉ chiếm một phần nhỏ của infrastructure investments: total global market cap của chúng đạt USD2.23 trillion tính đến ngày 31 December 2021.2 Publicly traded infrastructure investments cũng tập trung vào một số loại assets nhất định.

Master limited partnerships (MLPs) được niêm yết trên stock exchange, cũng là pass-through vehicles giống REITs và sử dụng income pass-through tax regime giúp giảm double taxation của investors. MLPs chủ yếu được sử dụng trong energy transportation, processing hoặc storage, tạo ra relatively stable cash flows thông qua fee-based income và phân phối phần lớn hơn của free cash flow cho investors.

Infrastructure projects có thể được financing bằng private debt và public debt financing. Nhìn chung, các terms có thể khá linh hoạt vì các giai đoạn zero cash flow được chấp nhận cùng với các giai đoạn development dài và investment horizons dài. Một lựa chọn financing khác cho infrastructure project có thể là phát hành publicly traded debt, như trường hợp Airport Authority of Hong Kong perpetual bonds và Indonesian Infrastructure Fund US dollar bonds đã được thảo luận trước đó trong khóa học.

2 S&P Dow Jones Indices, “Approaches to Benchmarking Listed Infrastructure” (June 2022, p. 3). www .spglobal .com/ spdji/ en/ documents/ research/ research -approaches -to -benchmarking -listed -infrastructure .pdf.

BÀI TẬP THỰC HÀNH

1. EN: Infrastructure cash flows primarily arise from:

Infrastructure cash flows chủ yếu phát sinh từ:

• EN: A. dividends.

  A. dividends.

• EN: B. commercial tenants.

  B. commercial tenants.

• EN: C. contractual payments.

  C. contractual payments.

EN: The correct answer is C. The cash flows of infrastructure are generated from contractual payment terms like: availability payments (the receipt of payments for the availability of the facility), usage payments (including toll payments or any other fees for the use of facilities) and “take-or-pay” arrangement (in this case the buyer should pay the seller the minimum purchase price for the previously agreed upon volume).

• Solution :

Đáp án đúng là C. Cash flows của infrastructure được tạo ra từ các contractual payment terms như: availability payments (nhận payments cho việc facility sẵn sàng hoạt động), usage payments (bao gồm toll payments hoặc bất kỳ fees nào khác cho việc sử dụng facilities) và thỏa thuận “take-or-pay” (trong trường hợp này, buyer phải trả cho seller minimum purchase price đối với khối lượng đã được thỏa thuận trước).

2. EN: Most infrastructure assets are financed, owned, and operated by:

Hầu hết infrastructure assets được financing, owned và operated bởi:

• EN: A. governments.

  A. governments.

• EN: B. public–private partnerships.

  B. public–private partnerships.

• EN: C. development finance institutions.

  C. development finance institutions.

EN: The correct answer is A. Infrastructure assets are usually financed, owned, and managed by governments. In many cases infrastructure investments are financed through public sources because there is a considerable part of infrastructure assets which belongs to the developing world. However, nowadays there are more and more infrastructure projects financed privately through public–private partnerships by the local, regional or national governments. In addition to that, investments are made in cooperation with development finance institutions which are specialized financial intermediaries providing risk capital for economic development projects.

• Solution :

Đáp án đúng là A. Infrastructure assets thường được governments financing, sở hữu và quản lý. Trong nhiều trường hợp, infrastructure investments được financing thông qua public sources vì một phần đáng kể infrastructure assets thuộc về developing world. Tuy nhiên, ngày nay ngày càng có nhiều infrastructure projects được financing tư nhân thông qua public-private partnerships bởi local, regional hoặc national governments. Ngoài ra, investments còn được thực hiện với sự hợp tác của development finance institutions, là các specialized financial intermediaries cung cấp risk capital cho economic development projects.

3. EN: Which of these statements about infrastructure investing is true? Infrastructure investments:

Phát biểu nào sau đây về infrastructure investing là đúng? Infrastructure investments:

• EN: A. can generate cash income.

  A. can generate cash income.

• EN: B. are intended to be non-profit.

  B. are intended to be non-profit.

• EN: C. do not have capital appreciation.

  C. do not have capital appreciation.

EN: The correct answer is A. Construction and development of new infrastructure is invested in anticipation of earning the cash flow from either income or capital appreciation.

Solution :

Đáp án đúng là A. Việc xây dựng và phát triển infrastructure mới được đầu tư với kỳ vọng kiếm được cash flow từ income hoặc capital appreciation.

4. EN: Which of the following is a feature of direct investment in infrastructure?

Đặc điểm nào sau đây là một đặc điểm của direct investment vào infrastructure?

• EN: A. High liquidity

  A. High liquidity

• EN: B. Concentration risk

  B. Concentration risk

• EN: C. Short-term horizon

  C. Short-term horizon

EN: The right answer is B. In order to make a direct investment in infrastructure, there should be a significant investment that will expose an investor to both concentration and liquidity risks. This is due to the fact that normally direct investment in infrastructure takes place through a group or consortium of strategic investors, who jointly share financial risks and/or take responsibility for construction and management of such assets.

• Solution :

Đáp án đúng là B. Để thực hiện direct investment vào infrastructure, cần có một significant investment khiến investor phải đối mặt với cả concentration và liquidity risks. Điều này là do direct investment vào infrastructure thông thường được thực hiện thông qua một nhóm hoặc consortium các strategic investors, những người cùng chia sẻ financial risks và/hoặc đảm nhận trách nhiệm đối với việc xây dựng và quản lý các assets đó.

mô tả các investment characteristics của infrastructure investments

Bản chất của infrastructure investment, giai đoạn phát triển, location và investment structure quyết định risk and return profile của khoản đầu tư, như được thể hiện trong Exhibit 8.

Exhibit 8: Đặc điểm của Infrastructure Investment

Trong ba loại hình phát triển infrastructure gồm greenfield, operational secondary stage và brownfield, các infrastructure projects ở operational secondary stage, có lịch sử đã được chứng minh về việc tạo ra reliable cash flow tương tự bonds, có mức risk thấp nhất và mang lại return thấp nhất cho investors. Brownfield projects có mức risk cao hơn một chút so với secondary stage projects, trong khi greenfield investments có mức risk cao nhất. Thống kê về risks và return của infrastructure investments so với các loại real assets khác được trình bày trong Exhibit 9.

• Exhibit 9: Historical Annualized Return và Standard Deviation of Return của Infrastructure và Real Assets, March 2008-June 2021

Nguồn: Annualized quarterly returns của Private Capital Quarterly Index được rebased về 31 December 2007; Preqin.

Ngoài ra, bản chất của infrastructure investment tạo ra sự khác biệt về return và risk của khoản đầu tư. Trong khi investment vào basic social infrastructure hoặc infrastructure trong regulated industries có mức risk thấp hơn và tạo ra expected return thấp hơn, investment vào demand-based infrastructure có khả năng có mức risk cao hơn.

Đối với developing market economies, nơi investment vào infrastructure development là cần thiết để nền kinh tế tăng trưởng và phát triển, đồng thời có thể tận dụng increased income được tạo ra từ economic activities, risk cao nhưng reward trong long term cũng cao. Greenfield infrastructure projects trong developing economies mang lại reward cao trong long term.

Exhibit 10: Private Infrastructure Fund Illustrative Target Returns

Target Returns for Equity are Fees Deducted. Nguồn: Cambridge Associates, "Digging In: Assessing the Private Infrastructure Opportunity Today," Research Note (April 2017).

Tuy nhiên, phần lớn infrastructure funds hướng tới mức risk moderate và low, tạo ra trung bình khoảng 10% long-term annual gains. Khi nói đến các loại alternative investments khác, less liquid investments in equity thường mang lại return on investment cao nhất và mức risk cao, trong khi publicly listed debt được đặc trưng bởi returns thấp nhất.

Lợi ích đa dạng hóa của Infrastructure

Nhà đầu tư infrastructure kỳ vọng một return từ khoản đầu tư của mình dưới dạng việc tạo ra một cash flow ổn định trong dài hạn, được kỳ vọng có tính đến tăng trưởng và lạm phát. Thứ hai, return được kỳ vọng dưới dạng capital appreciation dựa trên bản chất và thời điểm đầu tư vào infrastructure asset. Điều này xuất phát từ bản chất của infrastructure asset, ở chỗ nó tạo ra một income stream, đa dạng hóa portfolio thông qua việc có một asset class mà returns của nó không tương quan với các public investment markets khác, có tính đến những thay đổi trong GDP growth và cung cấp một mức đệm chống lại lạm phát. Những điều này được nêu bật trong Exhibit 11 như các lợi ích của infrastructure investment xét về khả năng đa dạng hóa portfolio. Đặc biệt, có thể quan sát thấy rằng returns của public và private infrastructure có mức tương quan thấp.

• *Exhibit 11: Tương quan giữa các Infrastructure Investments theo thời gian, tháng 3 năm 2008 -

||S&P 500|S&P Infra-|MSCI US|| |Tương quan|Total Return|structure Total Return|REIT Total Return|MSCI World Total Return| |Preqin, infrastructure|0.12|0.14|0.33|0.08| |Preqin, natural resources|0.68|0.67|0.61|0.68| |Preqin, real estate|0.51|0.39|0.49|0.46|

Nguồn: Yearly returns của Private Capital Quarterly Index dựa trên các quý kể từ khi rebasing về ngày 31 tháng 12 năm 2007 theo Preqin.

Rõ ràng vì sao hầu hết các institutional investors tìm cách đầu tư vào infrastructure assets nhằm hedge các risks liên quan đến public equity investments, vì infrastructure đã chứng minh được khả năng khá vững chắc trước các biến động của market equity. Do cash flow profile tương đối ổn định, infrastructure debt chịu ít default events hơn và có recovery cao hơn so với các fixed income products khác, đồng thời có ít biến động hơn trong các economic cycles.

Ngoài ra, infrastructure investments có thể phù hợp hơn với những investors có liability structure dài hạn hơn, chẳng hạn như pension funds, superannuation schemes và life insurance companies. Hơn nữa, loại investments này phù hợp với investment horizon dài hơn của sovereign wealth funds, những tổ chức thực hiện các khoản đầu tư lớn nhất vào infrastructure, chiếm 5% đến 6% tổng amount under management theo Preqin. Ngoài ra, có thể đạt được các correlation gains dài hạn hơn do trong hầu hết các trường hợp, infrastructure assets có một mức độ inflation linkage nhất định thông qua regulation, concession hoặc fee structures ở mức bằng hoặc cao hơn lạm phát.

1. Đúng hay sai: Các infrastructure projects tại greenfields ở emerging markets mang lại những cơ hội lớn về returns trên cơ sở cực kỳ dài hạn.

Lời giải :

Đúng. Trong các nền kinh tế đang phát triển, infrastructure investments là cần thiết nhằm thúc đẩy sự phát triển về kinh tế, xã hội và cộng đồng, đồng thời mang lại lợi ích

thông qua việc tạo ra wealth trong nền kinh tế, risks là đáng kể, nhưng rewards cũng lớn tương ứng.

2. Hình thức infrastructure investment nào sau đây mang mức risk cao nhất?

   • A. Regulated industry

   • B. Social infrastructure

   • C. Demand-based infrastructure

   • Lời giải :

Đáp án đúng là C. Demand-based infrastructure investment mang mức risk lớn nhất trong ba lựa chọn được đưa ra. Social infrastructure mang mức risk thấp nhất.

3. Phương án nào sau đây có tỷ trọng cao nhất đối với capital appreciation?

   • A. Greenfield assets có construction và demand risk hạn chế

• B. Brownfield infrastructure đã được phát triển hoàn chỉnh và có contracted revenue C. Greenfield infrastructure không có guaranteed demand

  • Lời giải :

Đáp án đúng là C. Greenfield investments không có guaranteed demand sau khi hoàn thành (chẳng hạn như electricity rates biến động, traffic risks trên roads và ports) có tỷ trọng cao đối với capital appreciation. Greenfield assets có risks thấp liên quan đến construction và demand có cả yield và capital appreciation. Brownfield assets có risks được giảm thiểu (chẳng hạn như đã được xây dựng hoàn chỉnh và có regulated/contracted incomes) tại các quốc gia OECD ổn định nhất có tỷ trọng cao đối với current yield.

4. Phát biểu nào sau đây là đúng về infrastructure investments?

   • A. Infrastructure investments thường tạo ra cash returns biến động.

• B. Bản chất của infrastructure investments là cung cấp các services có inelastic demand và/hoặc high barriers to entry.

• C. Mặc dù returns của public infrastructure không tương quan với returns của markets, returns của private infrastructure lại tương quan với market returns.

Lời giải :

Đáp án đúng là B. Do bản chất của infrastructure investments là cung cấp các services có inelastic demand và/hoặc high barriers to entry, chúng sẽ mang lại income ổn định với life cycle dài và correlation thấp với public market equities và nền kinh tế. Điều đáng lưu ý là returns của public và private infrastructure có mức tương quan thấp.

EN: 1. A REIT is said to be “hybrid” if it invests in both:

BÀI TẬP THỰC HÀNH

EN: - A. equity REITs and mortgage REITs.

1. Một REIT được gọi là “hybrid” nếu nó đầu tư vào cả:

EN: - B. sole ownership and joint ventures.

• A. equity REITs và mortgage REITs.

EN: - C. direct and indirect property ownership.

• B. sole ownership và joint ventures.

EN: 2. The way that a direct private real estate investor can lower their taxable income by using:

• C. direct và indirect property ownership.

EN: - A. double taxation.

2. Cách mà một direct private real estate investor có thể giảm taxable income của mình bằng cách sử dụng:

EN: - B. cash depreciation expenses.

• A. double taxation.

EN: - C. tax-deductible interest expenses.

• B. cash depreciation expenses.

EN: 3. The most attractive feature of REITs is the fact that there is:

• C. tax-deductible interest expenses.

EN: - A. dividend distributions.

3. Đặc điểm hấp dẫn nhất của REITs là có:

EN: - B. double corporate taxation.

• A. dividend distributions.

EN: - C. the requirement to report earnings per share.

• B. double corporate taxation.

EN: 4. An advantage of REITs is:

• C. yêu cầu phải báo cáo earnings per share.

EN: - A. low non-cash depreciation expenses.

4. Một lợi thế của REITs là:

EN: - B. more transparency than private real estate markets.

• A. non-cash depreciation expenses thấp.

EN: - C. lower correlation with the public stock markets than in private real estate.

• B. có transparency cao hơn private real estate markets.

EN: 5. The below option is one of those options which doesn’t characterize real estate investments:

• C. có correlation với public stock markets thấp hơn so với private real estate.

EN: - A. Predictability

5. Phương án dưới đây là một trong những phương án không đặc trưng cho real estate investments:

EN: - B. Protection from inflation

• A. Tính predictability

EN: - C. High correlations with other asset classes

• B. Bảo vệ khỏi lạm phát

EN: 6. Akasaka Investment Company created a portfolio of warehouses worth THB3.60 billion. They managed to get financing through mortgages amounting to THB2.61 billion. The terms of the mortgage included a requirement that Akasaka Investment Company maintains a loan-to-value ratio of 0.725.

• C. Correlations cao với các asset classes khác

EN: At this point, the portfolio's worth had been reduced to THB3.23 billion and the mortgage debt to THB2.35 billion.

6. Akasaka Investment Company đã tạo một portfolio gồm các warehouses trị giá THB3.60 billion. Công ty đã huy động được financing thông qua mortgages với giá trị THB2.61 billion. Các điều khoản của mortgage bao gồm yêu cầu Akasaka Investment Company phải duy trì loan-to-value ratio là 0.725.

EN: By how much must Akasaka lower its mortgage debt to restore the LTV to the required level?

Tại thời điểm này, giá trị của portfolio đã giảm xuống còn THB3.23 billion và mortgage debt giảm xuống còn THB2.35 billion.

EN: - A. THB6.00 million

Akasaka phải giảm mortgage debt bao nhiêu để đưa LTV trở lại mức được yêu cầu?

EN: - B. THB8.25 million

• A. THB6.00 million

EN: - C. THB9.19 million

• B. THB8.25 million

• C. THB9.19 million

EN: 1. The right answer is A. The three major types of REIT include (1) equity REITs that buy properties either directly or via joint ventures and partnerships, (2) mortgage REITs that provide financing of mortgages or mortgage-backed securities of real estate, and (3) hybrid REITs that invest in both mortgage and equity interests.

LỜI GIẢI

EN: 2. The right answer is C. Direct private real estate investors may lower their taxable income by non-cash property depreciation expenses and deductible interest expense.

1. Đáp án đúng là A. Ba loại REIT chính bao gồm (1) equity REITs mua properties trực tiếp hoặc thông qua joint ventures và partnerships, (2) mortgage REITs cung cấp financing cho mortgages hoặc mortgage-backed securities của real estate, và (3) hybrid REITs đầu tư vào cả mortgage và equity interests.

EN: 3. The right answer is B. The key benefit from using the REIT business structure is double corporate taxation avoidance. Corporations get taxed on their profits and distribute dividends to their stockholders out of after-tax income. Shareholders, in their turn, get taxed on the dividends they received. Equity REITs as publicly held companies should disclose earnings per share in accordance with GAAP or IFRS standards.

2. Đáp án đúng là C. Direct private real estate investors có thể giảm taxable income bằng non-cash property depreciation expenses và deductible interest expense.

EN: 4. Explanation: The correct answer is B. One benefit of REITs is their increased level of transparency relative to private real estate market transactions. Being a capital intensive industry, REITs can face substantial amounts of non-cash expense due to depreciation. Higher correlation of REITs with public equity markets is a drawback of REITs.

3. Đáp án đúng là B. Lợi ích then chốt của việc sử dụng REIT business structure là tránh double corporate taxation. Corporations bị đánh thuế trên profits của mình và phân phối dividends cho stockholders từ after-tax income. Đến lượt mình, shareholders bị đánh thuế trên dividends mà họ nhận được. Equity REITs, với tư cách là publicly held companies, phải công bố earnings per share theo các standards GAAP hoặc IFRS.

EN: 5. Explanation: The correct answer is C. The historical correlation between real estate and other asset categories is quite low, therefore adding real estate to one’s investment portfolio will provide diversification effects without significantly increasing risk. Commercial real estate firms often provide multiyear leases with fixed rent. Therefore, income generated from such leases is rather stable. Additionally, real estate provides investors with inflation protection since the lease payments are adjusted periodically.

4. Giải thích: Đáp án đúng là B. Một lợi ích của REITs là mức độ transparency cao hơn so với private real estate market transactions. Là một ngành capital intensive, REITs có thể phải chịu các khoản non-cash expense đáng kể do depreciation. Correlation cao hơn của REITs với public equity markets là một drawback của REITs.

EN: 6. Explanation: The correct answer is B. LTV = Mortgage liability / Portfolio value

5. Giải thích: Đáp án đúng là C. Historical correlation giữa real estate và các asset categories khác khá thấp, do đó việc thêm real estate vào investment portfolio sẽ tạo ra diversification effects mà không làm tăng đáng kể risk. Commercial real estate firms thường cung cấp multiyear leases với fixed rent. Do đó, income được tạo ra từ các leases như vậy khá ổn định. Ngoài ra, real estate mang lại cho investors sự protection khỏi lạm phát vì lease payments được điều chỉnh định kỳ.

EN: Mortgage liability = LTV × Portfolio value

6. Giải thích: Đáp án đúng là B. LTV = Mortgage liability / Portfolio value

EN: Required mortgage liability = Required LTV × Portfolio value

Mortgage liability = LTV × Portfolio value

EN: - Required reduction in mortgage liability = Mortgage liability - Required mortgage liability.

Required mortgage liability = Required LTV × Portfolio value

EN: Required reduction in mortgage liability = Mortgage liability - (Required LTV × Portfolio value).

• Required reduction in mortgage liability = Mortgage liability - Required mortgage liability.

EN: 8.25 = 235 – (0.725 × 323).

Required reduction in mortgage liability = Mortgage liability - (Required LTV × Portfolio value).

EN: 7. The correct option is B. Public real estate equity investors discount future cash flows, whereas private real estate appraisers focus greatly on the current state of the market and past trends.

8.25 = 235 – (0.725 × 323).

EN: 8. The right choice is A. When classifying infrastructure investment, the common approach is to use the asset itself, and the general classification is that of economic and social infrastructure assets.

7. Đáp án đúng là B. Public real estate equity investors discount future cash flows, trong khi private real estate appraisers tập trung nhiều vào trạng thái hiện tại của market và past trends.

EN: 9. B is the correct option. In relation to brownfield investments, there will be some financial and operational history. Hence, brownfield investments can be preferred by strategic investors who have expertise in managing the assets.

8. Đáp án đúng là A. Khi phân loại infrastructure investment, cách tiếp cận phổ biến là sử dụng chính asset đó, và cách phân loại tổng quát là economic và social infrastructure assets.

9. B là đáp án đúng. Đối với brownfield investments, sẽ có một số financial và operational history. Do đó, brownfield investments có thể được strategic investors có chuyên môn trong việc quản lý assets ưa chuộng.

EN: and especially privatizations, financial backers were interested in stable gains.

EN: 10. Answer: B

và đặc biệt đối với các privatizations, financial backers quan tâm đến stable gains.

EN: Master limited partnerships are exchange-traded securities, pass-through tax structures similar to REITs, and in addition, master limited partnerships can have the same tax advantages as REITs so as to avoid double taxation. Investors interested in liquidity and diversification can opt for infrastructure securities.

10. Đáp án: B

EN: In light of the concentration and liquidity risks associated with the typical long-term investment period, infrastructure investment tends to take place as part of a consortium or group of strategic investors that share the risk of financing the project and/or the responsibilities in terms of constructing, managing and operating the infrastructure asset.

Master limited partnerships là exchange-traded securities, có pass-through tax structures tương tự REITs và ngoài ra, master limited partnerships có thể có cùng tax advantages như REITs để tránh double taxation. Investors quan tâm đến liquidity và diversification có thể lựa chọn infrastructure securities.

EN: 11. The correct answer is C. In each of the three groupings of the infrastructure development cycle: greenfield, operational secondary stage, and brownfield, the operational secondary-stage infrastructure investments with the existing track record of producing predictable and steady, bond-like cash flows present the lowest risk and provide the lowest returns to the investor. Brownfield investments tend to be somewhat riskier, while greenfield projects are the riskiest.

Xét đến concentration và liquidity risks gắn với long-term investment period điển hình, infrastructure investment có xu hướng được thực hiện như một phần của consortium hoặc nhóm strategic investors cùng chia sẻ risk của việc financing project và/hoặc các responsibilities trong việc xây dựng, quản lý và vận hành infrastructure asset.

EN: 12. The correct answer is B. Infrastructure assets in the brownfield category with reduced risks (for instance, the fully developed project with contracted/regulated revenues), situated in the most economically stable OECD countries, have a high weighting towards current yields. Greenfield infrastructure assets with low construction and demand risks provide a blend of both yields and capital appreciation. Greenfield infrastructure projects lacking guarantees for demand after being completed, (such as volatile electricity pricing and unknown traffic volumes on the roads and in the ports) have a high weighting of capital appreciation.

11. Đáp án đúng là C. Trong mỗi một trong ba nhóm của infrastructure development cycle: greenfield, operational secondary stage và brownfield, operational secondary-stage infrastructure investments với track record hiện có về việc tạo ra predictable, steady và bond-like cash flows có risk thấp nhất và mang lại returns thấp nhất cho investor. Brownfield investments có xu hướng rủi ro hơn một chút, trong khi greenfield projects là rủi ro nhất.

EN: 13. The correct answer is A. As the result of stable nature of the underlying cash flows, the infrastructure debt provides low default and high recovery compared to other fixed-income products.

12. Đáp án đúng là B. Infrastructure assets thuộc nhóm brownfield với risks đã được giảm bớt (ví dụ, project đã được phát triển hoàn chỉnh với contracted/regulated revenues), nằm tại các quốc gia OECD ổn định nhất về kinh tế, có tỷ trọng cao đối với current yields. Greenfield infrastructure assets có construction và demand risks thấp mang lại sự kết hợp của cả yields và capital appreciation. Greenfield infrastructure projects thiếu guarantees về demand sau khi hoàn thành (chẳng hạn như electricity pricing biến động và traffic volumes chưa xác định trên roads và tại ports) có tỷ trọng cao đối với capital appreciation.

13. Đáp án đúng là A. Do bản chất ổn định của underlying cash flows, infrastructure debt có default thấp và recovery cao so với các fixed-income products khác.