Real Estate And Infrastructure

[LOS 4.a] Mô tả các đặc điểm của các công cụ đầu tư bất động sản

1. Tổng quan về đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản thường là quyền sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp (đầu tư vốn cổ phần) vào bất động sản, chẳng hạn như đất đai và nhà cửa, cũng như cho vay (đầu tư bằng nợ) đối với bất động sản.

	Bất động sản nhà ở (Residential property)	Bất động sản thương mại (Commercial property)
Bất động sản điển hình	Bao gồm nhà ở riêng lẻ, do chủ sở hữu sử dụng; nhà ở dành cho gia đình. Sở hữu với mục đích cư trú.	Bao gồm văn phòng, bán lẻ, công nghiệp, kho bãi, khách sạn và khu phức hợp. Sở hữu với mục đích cho thuê.
Nguồn vốn	Chủ sở hữu	Được nắm giữ bởi các chủ đầu tư. Nắm giữ bởi các nhà đầu tư đại chúng.
Nguồn nợ	Trực tiếp: Người cho vay (ngân hàng) thông qua thế chấp nhà ở. Gián tiếp: Các nhà đầu tư vào MBS - chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp nhà ở.	Trực tiếp: Người cho vay (ngân hàng) thông qua thế chấp thương mại. Gián tiếp: Các nhà đầu tư vào MBS-chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại.
Nguồn lợi nhuận của các nhà đầu tư	Giá trị hưởng thụ của bất động sản. Tăng giá trị (hoặc vốn) của BĐS.	Thu nhập, hoặc dòng tiền được tạo ra bởi bất động sản. Tăng giá trị (hoặc vốn) của BĐS

2. Các hình thức của đầu tư bất động sản

2.1. Đầu tư trực tiếp

Cơ chế đầu tư: Đầu tư trực tiếp bao gồm việc bỏ vốn để mua bất động sản và tự trực tiếp nắm quyền quản lý, kiểm soát và sử dụng.

Phương thức đầu tư:

• Mua bằng tiền vốn có

• Vay tiền để mua

Ưu điểm

Nhược điểm

Chủ sở hữu nắm toàn quyền kiểm soát bất động sản Lợi ích về thuế (tax benefits): Chủ sở hữu có thể giảm thu nhập chịu thuế bằng cách sử dụng chi phí khấu hao tài sản và chi phí lãi vay được khấu trừ thuế Đa dạng hóa (diversification): Bất động sản có mối tương quan thấp với các loại tài sản khác vì vậy thêm bất động sản vào danh mục đầu tư gia tăng sự đa dạng hóa danh mục và giảm thiểu rủi ro

Thiếu thanh khoản: Thông thường rất khó để nhanh chóng mua hoặc bán các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản và chi phí giao dịch thường cao. Sự phức tạp của quản lý bất động sản: Chủ sở hữu cần dành thời gian để quản lý bất động sản Nhu cầu đối với kiến thức chuyên môn: Chủ sở hữu cần hiểu cả đặc điểm chung và đặc điểm thị trường địa phương, điều này đòi hỏi phải có kiến thức về thị trường địa phương Nhu cầu vốn/ đầu tư ban đầu cao Rủi ro tập trung: Chủ sở hữu, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ hơn, không thể tạo ra danh mục đầu tư bất động sản đa dạng thông qua đầu tư trực tiếp

2.2. Đầu tư gián tiếp

Cơ chế đầu tư: Đầu tư gián tiếp cung cấp khả năng tiếp cận các tài sản bất động sản cơ sở thông qua nhiều phương tiện đầu tư khác nhau.

Phương thức đầu tư: Quỹ đầu tư đại chúng hoặc tư nhân, chẳng hạn như liên doanh trách nhiệm hữu hạn (limited partnerships), quỹ tương hỗ, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác bất động sản REITs, quỹ hoán đổi danh mục (ETFs).

Trong đó, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) là công cụ đầu tư ưa thích để sở hữu bất động sản tạo thu nhập của cả nhà đầu tư tư nhân và đại chúng vì công cụ này có đặc điểm tránh đánh thuế hai lần.

Ba hình thức chính của REITs bao gồm:

• REITs cổ phần (Equity REITs): Các REIT đầu tư trực tiếp vào bất động sản hoặc thông qua quan hệ đối tác và liên doanh, và nhận được lợi nhuận từ các hoạt động chuyển giao, cho thuê và sau đó phân phối cổ tức tới các cổ đông.

• REITs thế chấp (Mortgage REITs): Bảo lãnh các khoản vay bất động sản (thế chấp) hoặc đầu tư vào MBS/CMBS.

• REITs hỗn hợp (Hybrid REITs): Là sự kết hợp của hai hình thức trên.

Ưu điểm nổi bật của REITs là tránh đánh thuế hai lần: Các công ty thông thường sẽ nộp thuế đối với thu nhập của mình, từ đó họ chia cổ tức cho chủ sở hữu từ thu nhập sau thuế. Sau đó, các cổ đông bị đánh thuế theo mức thuế cá nhân của họ. Trong khi đó, REIT có thể tránh thuế thu nhập doanh nghiệp bằng cách chia cổ tức bằng 90%–100% thu nhập ròng chịu thuế.

→ REITs là các tổ chức chuyển giao (pass-through entities), chia sẻ thu nhập nhằm tránh đánh thuế hai lần cho các nhà đầu tư.

Cấu trúc của REITs và các quỹ bất động sản tư nhân khác

Quỹ mở vô hạn	Chiến lược bất động sản cốt lõi (core) Đầu tư chính vào một loại BĐS (BĐS có chất lượng tốt nhất thị trường, từ đó thu về lợi nhuận ổn định.
Quỹ đóng hữu hạn	Chiến lược bất động sản core-plus Yêu cầu tái phát triển hoặc nâng cấp ở mức độ trung bình để cho thuê bất động sản.
	Chiến lược đầu tư giá trị gia tăng (Value-add investments) Tái phát triển với quy mô lớn hơn và tái định vị các tài sản hiện có (quy mô tái phái triển lớn hơn chiến lược core-plus).
	Chiến lược đầu tư cơ hội (Opportunistic investing) Theo đuổi việc tái phát triển quy mô lớn và tái sử dụng tài sản, đầu tư vào các tài sản chất lượng kém hoặc đầu cơ vào cơ hội phát triển của thị trường bất động sản.

[LOS 4.b] Mô tả các phương thức đầu tư vào bất động sản

1. Rủi ro và lợi nhuận của bất động sản

2. Lợi ích đa dạng hóa của đầu tư bất động sản

Ngoài những lợi ích nói chung của công cụ đầu tư thay thế, bất động sản sở hữu một vài lợi ích đặc biệt:

• Lợi nhuận dài hạn, đến từ thu nhập và giá trị bất động sản tăng.

• Nguồn thu nhập ổn định, miễn nhiễm với các cú sốc kinh tế.

• Phòng hộ lạm phát nếu tiền cho thuê được điều chỉnh theo lạm phát.